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重大突破!允许村集体土地入市交易,小产权房的春天来了?

2019-09-11 16:14:36    高房网    评论:0    行业动态    浏览:2136    

一直以来,小产权房的购房者和投资人抱着转让的幻想。这类房屋建设在农村集体土地上,未缴纳土地出让金等费用,也没有国家房管部门颁发的产权证,但其大幅低于市场均价的特点吸引着无数买家铤而走险。

日前,新修订的《土地管理法》颁布,其中规定:集体经营性建设用地使用权可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。这是否意味着小产权房的“转正”之路就此打开?

1特定用途的集体土地

使用权可出让或出租

此次《土地管理法》修订,删除了“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须依法申请使用国有土地”以及“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。

新法第六十三条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

新规定打破了多年来集体土地不能直接进入市场流转的原则,并最大限度地提升了村集体建设用地的价值。与此同时,对于入市交易的集体土地也设置了诸多限制:

首先,入市土地的规划必须是工业或者商业等经营性用途;

其次,入市土地必须经过依法登记;

第三,入市土地应当经过法定人数的同意。

2小产权房“转正”梦破

对外转让行为仍然无效

依据新法第六十四条,只有工业、商业用地能够入市交易,且受让人或承租人即使获得了集体经营性建设用地的使用权,也要按原来规划的用途来使用土地。

今后,取得了工业用地使用权的权利人可以建设工厂,取得了商业用地使用权的权利人可以建设写字楼、商场等。

从这一规定的反过来看,村集体的宅基地(类似于城市的住宅用地)不可以入市,在宅基地上建设的小产权房也不得入市交易。

因此,小产权房的法律地位与此前相比并没有发生变化。占用耕地等其他用途的集体土地建设的小产权房属于违建,应当予以拆除。

宅基地及其地上房屋的使用权仍属村集体成员所有。转让小产权房给村集体组织成员以外的城镇居民、法人、其他组织的行为仍属无效。

3律师建议

结合实务经验,律师提供如下建议,供大家参考:

1.村集体对外出让、出租工业、商业用地使用权的过程中,应注意程序合法性。如土地用途是否明确;土地是否已合法登记;出让、出租行为是否经法定人数表决通过;有无书面合同;合同内容是否满足法定要求等。

2.建议聘请专业律师对土地出让、出租进行全程风险防控。村集体土地对外出让、出租程序复杂,违反相关规定,将被自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

3.避免购买小产权房。依据相关规定,对村集体以外的成员转让小产权房的行为无效,买受人即使持有村集体出具的房屋使用权证明,也获得法律保障,房屋使用权仍属村集体所有。购买此类房产或将血本无归。

适用法律:

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

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