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楼市:正在酝酿新招!

2020-01-17 11:17:17    高房网    评论:0    行业动态    浏览:1253    

1月14日,据证券时报获悉,深圳市正在开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作。


目前暂无出台的相关时间表,该制度的目的主要是为了稳定深圳市二手商品房价格、稳定深圳市商品房市场预期。



如果成真,那么这将是楼市又一重磅大招。

 

众所周知,现在新房价格普遍限价,而二手房价格没有任何限制,结果新房二手房价格倒挂,同区域的二手房价格高于新房。


根据国家统计局公布的数据,201911月份,深圳新房价格同比上涨3.3%,二手房价格上涨6.4%,可见,二手房价格差不多是新房价格涨幅的两倍。

 

其实,深圳房价涨幅实际情况可能还高一些,据数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》数据显示:


2019年底,深圳二手房均价达到65516元,同比上涨8.65%,在北京上海房价下跌或涨幅回落的情况下,深圳一跃成为全国房价最高的城市。

 

据悉,深圳去年底的二手房均价,比北京贵2500元,高出上海20%多,是广州的近两倍,是杭州的两倍多。

 

深圳房价上涨的原因有很多,最主要是深圳地方太小,在一二线城市里除了厦门,就是深圳了吧,住宅土地供应太小再加上人口不断流入导致供不应求,所以你看到国内买房最难负担的城市就是这两个。

 

更为重要的是,深圳先行示范区文件的发布,让深圳的定位大幅提高,从国内一线城市向国际一线城市迈进。

 

但是先行示范区,显然不能成为房价的示范区,而应该成为高质量发展的示范区。


2016年那波全国楼市牛,就是先于深圳的。


在其他城市房价普遍进入调整的情况下,深圳独具一格,当然得成为打压的对象。

 

早前,深圳一些小区集体涨价被限制交易就可以视为第一枪,但是这对稳定房地产市场来说作用还是比较有限,比如深圳全市性综合指标房价年度涨幅目标是5%,但实际情况上,二手房价格高于5%


 

那怎么办?

 

或许就是二手房也参考新房那样限价,但是二手房个体性比较强,政府很难对卖方有更多的约束,很大的可能就是设立一个举报机制,比如某一个小区年度房价涨幅超过5%就可以进行投诉等,当然这只是猜测,具体最后的举措是怎样以后才知道。

 

我认为,今后包括深圳这样的核心城市,今后将会进入慢涨的格局(部分地区除外,比如深圳光明区,去年涨幅就超过30%)。


所谓慢涨就是不能像以前那样的疯涨,必须在GDP增长以及居民收入增长相匹配,深圳2019GDP增长预期是7%左右2019年前三季度居民人均可支配收入名义增长8.6%,就是未来房价涨幅需要控制在这范围,要不然会出问题。

 

因为这考虑到居民负担、居住成本以及城市竞争力。深圳目前的居民杠杆率(居民负债/GDP超过了80%


国际平均水平是62.1%简单说就是深圳居民的欠钱多,那欠的钱主要是什么?当然是房贷。


过去的经历说明,居民杠杆率和房价息息相关,你看房价涨得最快的时候,往往也是居民债务增长最快的时候。

 


银保监会最新发布的文件再度表明要抑制居民杠杆率过快增长。

在我看来,抑制居民杠杆率过快增长就必须得抑制房价过快上涨。

从国外房价趋势来看,中心城市房价上涨是没有顶的,关键是上涨的幅度。

所以买房尽量考虑京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区这些城市群里面的房子,虽然不意味可能大涨,但起码能保值,因为人都是往这里走,这里都没有潜力,还有哪里?

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